מהו העדכון הצפוי בתוכנית מחיר למשתכן?

ענף הנדל"ן סוער בעקבות שינוי עתידי צפוי של ההגבלה על מכירת דירה שנרכשת במסגרת מחיר למשתכן. אם השינוי יכנס לתוקף יהיה ניתן למכור את הדירות בלי צורך לחכות 7 שנים. במידה והעדכון יכנס לתוקף, בעלי דירות בתוכנית יוכלו ליהנות ממכירה מיידית של הדירות. אך רגע, אולי כל זה לא משתלם להם בגלל מס השבח הגדול שיצטרכו לשלם? על מה אפשר לעשות ועוד, תקראו כאן.

נכון להיום, מי שקונה דירה במסגרת מחיר למשתכן, לא יכול למכור את דירתו. הוא צריך לחכות שתעבור תקופה של חמש שנים מיום אכלוס הפרויקט (היום בו מקבלים טופס 4) או שבע שנים מיום ההגרלה (התקופה הקצרה מביניהן). העדכון היה אמור להתעדכן כבר, אך עקב שינויים פנימיים במשרד הבינוי והשיכון, העניין מתעכב.

הסרת ההגבלה יכולה לתרום לרוכשי הדירות במחיר למשתכן. הרי אזרחים רבים, רוכשי דירות וביניהם גם רוכשים במסגרת מחיר למשתכן, נקלעו לקשיים בתשלום הלוואת המשכנתא שלהם. בעקבות מה שהביא איתו נגיף הקורונה, רבים נאלצים להוציא את דירתם למכירה. נכון להיום, כל עוד ולא הסתיימה התקופה שיש להמתין עד למכירת הדירה, רוכש הדירה לא יוכל למכור אותה. משתוסר ההגבלה יוכלו בעלי דירות במחיר למשתכן למכור את דירתם ולנשום לרווחה. יש שטוענים שהסרת ההגבלה היא בעצם אפשרות בה רואה המדינה אופציה להגדיל את הכנסותיה. הרי ברגע שבעלי דירות מוכרים נכסים כאלו, הם נאלצים לשלם למדינה מס שבח גדול.

נכון להיום, על פי חוקי מחיר למשתכן, זוכה במחיר למשתכן שמוכר את דירתו ללא המתנה של הזמן הקבוע בחוק (חמש או שבע שנים), צפוי לקנס כספי לא משתלם. הבעיה מתחילה כאשר זוג שקנה דירה במסגרת תוכנית זו, הגיע למצב שקשה לו לעמוד בהתחייבויות המשכנתא שלו או שהוא לא תכנן לגור בדירה אלא להשכיר אך הוא לא מצליח למצוא מישהו שישכיר ממנו את הדירה. זה קורה בפרט עכשיו, לאחר משבר הקורונה, אנשים רבים איבדו את מקור פרנסתם (קיבלו פיטורין, יצאו לחל"ת וכו'). כדי לעמוד בהתחייבויות המשכנתא הם רוצים למכור את הדירה, לפרוע את החוב ולהמשיך הלאה.

מהן ההשלכות של העדכון הצפוי?

אז נכון, הסרת ההגבלה מביאה תועלת למי שרוצה/ שתכנן למכור את דירתו בגלל שהוא מתקשה לעמוד בתשלומי המשכנתא או לא מוצא למי להשכיר את הדירה. אך עדיין, חשוב שתשימו לב לגובה מס השבח שנדרש לשלם מי שמוכר את דירתו במסגרת תוכנית זו.

מס שבח מחייב את מוכר הדירה לשלם את ההפרש של הרווח שלו ממחיר הדירה כשהוא קנה אותה לבין המחיר שהוא מוכר אותה. רבע מהרווח משולם למס שבח. מס שבח משלם מי שמוכר את דירתו ועדיין לא עברה שנה וחצי מהיום בו הוא רכש את הדירה.

גובה המס נגזר מהפער בין מחיר המכירה לעלות הרכישה. ככל שההפרש גדול יותר, המס גם הוא יהיה גדול יותר. דירות במסגרת תכנית מחיר למשתכן, לא עולות יקר (הרי רק מי שנמצא זכאי יכול להשתתף בתוכנית). עלותן היא אפילו מתחת למחיר השוק. ברגע שמוכר הדירה ימכור את הדירה במחירה האמיתי, על פי השווי העדכני שלה, הוא יכול ליהנות מרווח מאוד משמעותי.

הבעיה היא שברגע שזוג החליט למכור את דירתו הוא החליט לעשות זאת מתוך קושי לעמוד בתשלומי המשכנתא. ברגע שהם מוכרים את הנכס, רוב הרווח הולך למדינה. המהלך לא ממש מסייע לזוגות שנקלעו לקשיים. נכון, יוצאות תוכניות שונות לסיוע למחוסרי דיור וכדו', אבל עדכון זה עלול להיות לא משתלם לזוגות מתקשים. אם המדינה כל כך מעוניינת לעזור, אולי הגיע הזמן לחשב את מס השבח בצורה אחרת?

איך השינוי יכול לגרום לאנשים להפוך למחוסרי דיור?

אנשים רבים היו רוצים לקנות דירה אך הם לא מצאו את האפשרות לכך. אם זה בשל הון עצמי נמוך ואם בגלל כל סיבה אחרת. אנשים כאלו גרים בשכירות מחוסר ברירה, ברגע שיצאה לפועל תוכנית מחיר למשתכן, הם היו הראשונים להשתתף בתוכנית וליהנות מתנאי התוכנית. הם השקיעו בדירה משלהם, עברו לגור בה ושם הם ראו את המשך חייהם. המשכנתא בתוכנית זו ממנת אחוזי מימון של עד 90%. כך קל יותר להגיע לרכישת דירה כזו.

הבעיה מתחילה כשזוג כזה לא עומד בהחזרי המשכנתא שלו, עד שהם הגיעו לדירה משלהם, הם נאלצים למכור אותה. הם רוצים למכור את הדירה, לכסות המשכנתא ועם הרווח לקנות נכס במחיר נמוך יותר. אבל, במקום שהם יוכלו לשקם את עצמם כלכלית בעזרת הרווח מהמכירה, הם מוצאים את עצמם משלמים מס שבח יקר שלא משאיר להם רווח משמעותי המאפשר להם לרכוש נכס. הם פשוט נאלצים לנדוד לדירה שכורה. יש כאלו שאפילו נאלצים לגור בבית ההורים.

בשביל שלא יקרה מצב כזה, חשוב לשקול, אולי כדאי לבדוק האם חישוב מס השבח הוא מוצדק? אולי יש מקום לשינוי הקריטריונים? אולי פתרון יעיל יהיה הגעה לקראת הלקוחות ולפרוס להם את תשלומי המשכנתא בצורה נוחה כך שיוכלו לעמוד בהם בכבוד? כולנו מקווים שהשינוי יביא רק לדברים טובים ולא להפך. 

לשיחה עם מומחה צרו קשר או השאירו פרטים

לשיחה עם מומחה משכנתאות צרו קשר השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!