פרויקט "פינוי בינוי" יוצא לדרך, איך נערכים לקראת פינוי הדירה?

הבית הישן והקטן עתיד להתפנות ולהיהרס בעקבות פרויקט פינוי בינוי?

 שאלות רבות צפות ועולות לכל מי שעתיד לקחת חלק בפינוי דירתו. היכן ישהו בתקופת הבניה? מי ילווה את הפרויקט? ומה יקרה אם הקבלן יפשוט רגל לפני סיום הפרויקט?

על כל אלו ועוד תוכלו לקרוא בטקסט שלפניכם, אשתדל לעשות זאת בקצרה ובצורה המובנת ביותר.

פינוי בינוי

מה חשוב לדעת מבחינה משפטית?

בפרויקט "פינוי בינוי" השותפים לעסקה הם לא רק בעלי הדירה והיזם, כאן מצטרף לעסק גורם נוסף ומרכזי, הבנק המלווה.

 מדוע? מכיוון שהבנק הוא זה שמממן את הכסף לפרויקט, כפי שאתם בוודאי יודעים "בעל המאה הוא בעל הדעה" לכן הבנק שהוא הממונה על הכסף יהפוך להיות גם אחראי על התנהלות נכונה. הוא משעבד את הנכס וזכויות הבעלים ובד בבד מנפיק לבעלי הנכס את הערבות לה הם זכאים. כל ההשתלשלות הזו מתרחשת שנים ארוכות לפני תאריך הפינוי בשטח. 

מה קורה עם הרישום בטאבו?

וואו, עכשיו נגענו בנקודה קריטית. מאחר שרוב הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי הם מבניינים ישנים שנבנו לפני 60/70 שנה לפחות, יתכנו מקרים של צווי ירושה שלא מומשו, ליקויים בשמות הבעלים או משכנתא גדולה שרובצת על הדירה. בכדי שהבנק ירשום את המשכנתא של הבניה לטובתו על זכות בעלי הנכס, חייבים לוודא שהדירה מנוקה מכל הכיוונים ורשומה בטאבו בצורה מדויקת ומסודרת.

 איך יודעים שהדירה אכן רשומה באופן תקין? 

כאן מדובר בשלב משפטי מקדים. בררו שהדירה רשומה בנסח טאבו באופן תקני. שאלו את עצתם של מומחים שיוודאו עבורכם שאין על דירתכם שרידים היסטוריים בטאבו. את הברור ערכו בשלב מוקדם עוד לפני כניסת הבנק לתמונה.

ישנן עוד הגנות שבעלי הדירה נדרשים להם?

ברור. אם נחשוב על זה לעומק, בשעה שהקבלן מקבל הלוואה של מיליונים מהבנק עבור הקמת הפרויקט, הוא ממשכן את הבניין הקיים לטובת הבנק. נוצר מצב אבסורדי, כל דירה ממושכנת על סכום הרבה יותר גבוה משוויה האמיתי כי לאחר הריסת הבניין על כל דירה תהיינה לפחות עוד שתיים.  

מה שקורה, אדם שמעולם לא לקח משכנתא נקלע למצב אבסורדי שלא הכיר, דירתו משועבדת לבנק ועוד על סכום הזוי!

מה חשוב לדעת מבחינה משפטית?

ברור. אם נחשוב על זה לעומק, בשעה שהקבלן מקבל הלוואה של מיליונים מהבנק עבור הקמת הפרויקט, הוא ממשכן את הבניין הקיים לטובת הבנק. נוצר מצב אבסורדי, כל דירה ממושכנת על סכום הרבה יותר גבוה משוויה האמיתי כי לאחר הריסת הבניין על כל דירה תהיינה לפחות עוד שתיים.  

מה שקורה, אדם שמעולם לא לקח משכנתא נקלע למצב אבסורדי שלא הכיר, דירתו משועבדת לבנק ועוד על סכום הזוי!

אז מי יבטח את הדיירים?

כפי שאמרנו, שלושה שותפים בפרויקט, בעל הנכס, היזם ובראשם הבנק המממן. הבנק מלווה ליזם כסף כאשר הבניין המיועד הוא מהווה בטוחה להלוואה, לדייר אין שום קשר להלוואה הוא רק מחזיק בידו ערבות בנקאית על פי ערבות חוק מכר בערך הדירה החדשה, אם הקבלן יפשוט את הרגל באמצע תהליך הבניה, הדירה תשויך לבנק כערבות על ההלוואה והדייר יקבל חזרה את כספו שלו.

איך קובעים את מחיר השכירות שיינתן לדיירים המפונים?

בדרך כלל, שמאי שמקובל על שני הצדדים ישער את ערך הדירה. ההמלצה שלנו היא להוסיף על הערכת השמאי עוד 10% וכן לסכם שהתשלום יועבר מהיזם מראש לפחות אחת לארבעה חודשים. את שכר הדירה יקבעו על פי מנגנון מסוים ולא לפי מחיר ספציפי, מכיוון שערך הדירות עלול להשתנות.

על השכירות, תהיה גם ערבות?

לבעלי הדירה תהיה ערבות בנקאית עצמאית על סך כל תשלום השכירות שאמור להיות במשך שנות  הבניה. משנה לשנה סכום הערבות יורד לפי הקצב של התפתחות הבנייה. בשלב מתקדם שידוע מראש, מפסיקה הירידה כדי לתת הגנה נוספת לבעלים. 

מי ישלם לאחר פינוי הדירה על ארנונה, חשמל ומים? 

בתאריך בו מוסר בעל הדירה את דירתו, הוא יקבל ערבות בנקאית ובכך משתמרות זכויות הבעלים. מתאריך זה הבעלים נקי מכל החובות שקשורות לדירה. כולל: מים, גז, חשמל וארנונה. בכל אופן חשוב לבדוק שהיזם הנפיק פוליסות ביטוח שיגנו מדרישות ואפילו תביעות מצד ג'.

מה חשוב לדעת מבחינה משפטית?

יחס אישי לציבור המוגבלים והמבוגרים אכן חשוב מאוד ויש להיערך אליו לפני תאריך הפינוי. ראוי להבין את צרכיהם ולברר את רצונותיהם עוד בזמן התרקמות הפרויקט. כמובן שאלו יקבלו דירה העונה לדרישותיהם ולמגבלותיהם  בקרבת מקום.

בחוק קיים סעיף מיוחד לקשיש בעל דירה. בדרך כלל הוא יהיה זכאי לפנות את דירתן עוד בטרם עת כדי שיוכל להסתגל באיטיות למקום החדש.

רוצים לדעת יותר על התחום? הישארו מעודכנים איתנו. אנו נשמח לסייע לכם בכל הקשור למימון וגיוס הון להשקעות נדל"ן, למשכנתא הראשונה שלכם וכל מה שתצטרכו בנושא הפיננסי. 

לשיחה עם מומחה צרו קשר או השאירו פרטים

בלוג מקרקעין

לבנות מתחת האדמה

לבנות מתחת האדמה העתיד האשלייתי כבר כאן! בניה תת קרקעית, המציאות שעולה על כל דמיון!  התוכנית החדשה שנחשפת כעת, תוכנית לבנייה תת קרקעית למבנים ציבוריים

קרא עוד »

רוכשים דירה מקבלן וחוששים לשים את כספכם על קרן הצבי? הכתבה שלפניכם תיתן לכם הגנה בסיסית ותמנע ממכם עוגמת נפש מיותרת

פרויקט "פינוי בינוי" יוצא לדרך, איך נערכים לקראת פינוי הדירה? חוסר הבהירות בהתחדשות העירונית בעקבות סיום בניות התמ"א הצפוי כאשר אין באופק שום תחזית לתחליף

קרא עוד »

לשיחה עם מומחה משכנתאות צרו קשר השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!