דירה בטאבו – המדריך המלא

מה זה טאבו?

טאבו הוא השם הנפוץ יותר ללשכת רישום המקרקעין. רישום בטאבו הוא אחד השלבים הקריטיים ביותר ברכישת דירה.

הטאבו הוא הבדיקה הבסיסית לגבי מצבו המשפטי של הנכס ומהווה סוג של תעודת זהות שלו לדוגמה: על שם מי הוא  רשום? איזה שימוש מותר לעשות בו? מה השטח שלו? מה התב"ע שלו וכו'. ניתן להוציא נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין וישנה גם אפשרות לקבל גרסה מקוונת באתר האינטרנט שלהם על ידי ציון מספר הגוש, החלקה ותת החלקה.

את הפרטים האלה (גוש, חלקה ותת חלקה) ניתן לקבל מהמוכר או באמצעות לחצן החיפוש באתר של הטאבו והרשויות המקומיות. כשמקבלים את הנסח, חשוב מאוד לבדוק שאכן מדובר בנכס המוצע למכירה ולא בנכס אחר.

כל עסקת מקרקעין חייבת להיות מתועדת בלשכות רשות המקרקעין. הלשכות נמצאות בתל אביב, ירושלים, חיפה, נתניה, נצרת, פתח תקווה, רחובות, באר שבע וחולון.

במקרה של רכישת דירה מקבלן, תהליך הרישום בטאבו מתבצע על ידו במסגרת זמן הקבועה בחוק. הרישום בטאבו הוא הדרך היחידה לקבל את הזכויות על הנכס ולכן, כל עוד לא נגמר תהליך הרישום הקונה לא רשום כבעל הזכויות על הדירה גם אם הוא כבר גר בה בפועל. 

מה כלול בנסח טאבו?

יש שלושה סוגי נסח:

נסח מרוכז-זהו נסח הכולל את כל המידע בנוגע לדירות בבניין המשותף.

נסח רגיל- זהו נסח המתייחס לנכס ספציפי.

נסח היסטורי- זהו נסח הכולל את כל שינויי הבעלות שהתבצעו בנכס, מרגע רישומו בטאבו ועד ליום הוצאת הנסח.

החלק הראשון של הנסח כולל את מספר  הגוש, החלקה ותת החלקה. לאחר מכן, יופיע התיאור של הנכס: דירה, חנות, מחסן וכו'. בנוסף, יצוין באיזה קומה נמצא הנכס, מה השטח שלו ועוד. בחלק הבא מופיעים הפרטים של הבעלים כלומר שם מלא ומספר תעודת זהות. 

ישנה חשיבות רבה לסטטוס המשפטי של מוכר הנכס משמע האם הוא רשום כחוכר או כבעלים. ניתן לחכור נכס ל 49 או 99 שנה וחשוב לציין שחכירה היא לא בדיוק בעלות. בחלק זה מצוינות גם כל ההצמדות הרשומות על הנכס למשל חלק מהשטחים המשותפים כמו החצר, חניה או מחסן המוצמדים בטאבו לנכס מסוים.

אחד החלקים היותר חשובים בנסח הוא החלק של הערות אזהרה. הערת אזהרה היא בעצם הערה הנרשמת בטאבו לטובת הקונה לאחר חתימת החוזה המודיעה שיש התחייבות מצד המוכר לביצוע העסקה עם הקונה הספציפי הזה. הערת אזהרה נותנת ביטחון חלקי לקונה שלא יבוצעו שינויים כלשהם בנסח עד למסירת המפתח. 

יש מספר הערות נוספות שיכולות להופיע בנסח כדוגמת: הערת מעבר (זו הערה המקנה זכות לעבור בשטח הנכס/ השטח), הערה האוסרת על מכירת הדירה לתושב חוץ, הערה אזהרה לבנק (זו הערה הנרשמת כאשר יש התחייבות מצד בעל הדירה למשכן את הדירה לטובת הבנק), צורך בהסכמה (זוהי הערה הנרשמת לטובת צד ג' כאשר בעל הנכס מתחייב לא למכור את הנכס ללא הסכמתו של אותו צד ג') ועוד. בנוסף, בנסח נרשמות משכנתאות על הנכס, שעבודים ועיקולים. 

תשלום אגרות

הוצאת נסח טאבו מלשכות רישום המקרקעין או נסח טאבו מקוון דרך האינטרנט- מבוצעת ללא תשלום. אולם, יש פעולות הנעשות בטאבו ומתומחרות בסכומים שונים.

אגרות לדוגמה

אגרת רישום הערת אזהרה 125 ₪ רישום הערת אזהרה היא תהליך שגרתי ולא חריג. המבצע הוא בדרך כלל הקבלן, כחלק מההכנות למכירת הנכס.

אגרת מחיקת הערת אזהרה 74 ₪ פעולה זו מבוצעת בדרך כלל לאחר מסירת המפתח לרוכש. זאת אומרת, שהקבלן עמד בהתחייבות שלו וההערת אזהרה כבר לא נצרכת. 

אגרה על בקשה חוזרת 27 ₪ כדי להימנע מהגשות חוזרות של אותן בקשות, הרשם דורש תשלום סמלי עבור הגשה חוזרת של בקשה שנדחתה בעבר וזאת, כדי להיות בטוח שהוא מטפל רק בבקשות רלוונטיות ככל האפשר. 

אגרת טאבו בגין הגשת בקשה 27 ₪ זוהי אגרת מינימום אותה נדרש לשלם עבור כל הגשת בקשה ללשכת רישום המקרקעין. 

אגרה בגין העברת זכויות בנכס עם משכנתא 125 ₪ רישום זכויות בנכס הרשום עם משכנתא הוא קצת יותר מורכב מאשר נכס ללא משכנתא ולכן נדרשת אגרה עבור פעולה זו.

אגרה בגין רישום ירושה 125 ₪ זוהי אגרה המשולמת כשרושמים ירושה.

את כל האגרות ניתן לשלם בצורה מקוונת באתר של משרד המשפטים או בלשכות עצמן במכונות אוטומטיות (תשלום בכרטיס אשראי בלבד). בעת הגשת הבקשה נדרש לצרף העתק של תשלום האגרה.

מהו תהליך הרישום בטאבו?

לפי חוק המקרקעין אין אפשרות לבצע חוזה מכירת נדל"ן בעל פה, החוזה חייב להיות כתוב. אחרי שהצדדים חותמים על החוזה, מגיע החלק של רישום הערת האזהרה לטובת הקונה. התהליך הזה לוקח בדרך כלל שני ימי עסקים מיום חתימת החוזה והמשמעות היא, שהמוכר התחייב לקונה הזה וזו בעצם אזהרה לקונים פוטנציאליים שבוצעה עסקה על הנכס.

איזה סוגי רישום קיימים?

ישנם שלושה סוגי רישום.

זכות בעלות – הקונה נרשם כבעלים של הנכס.

זכות חכירה – הקונה בעצם משכיר את הנכס ממנהל מקרקעי ישראל. התקופה בדרך כלל היא או 49 או 99 שנה.

זכות שכירות– זוהי שכירות ארוכת טווח (יותר מ 5 שנים) וניתן להשתמש בנכס בזמן המוגדר בחוזה. 

איזה מסמכים צריך להביא?

כדי לרשום הערת אזהרה צריך להביא את המסמכים הבאים:

  • בקשה לרישום מקרקעין על שמו של הקונה. לרוב, חתימה של המוכר על הטופס מספיקה. 
  • שטרי מכר (העברת זכות שכירות בנכס מוחכר) מקוריים, חתומים ובצירוף אימות של עו"ד בלי תיקונים ומחיקות. שטר המכר מפרט את המצב של הנכס כדי להעביר זכויות לרוכש. השטרות צריכים להיות בתוקף של מקסימום שנה מיום חתימת החוזה. אחרי שהנכס יירשם על שם הקונה בטאבו, הוא יקבל שטר מכר מקורי, חתום על ידי הטאבו (לשכת רישום המקרקעין) וזו תהיה ההוכחה לכך שהנכס נרשם על שמו. 
  • צילום תעודות זהות של כל הצדדים בעסקה.
  • אישור היעדר חובות מהעירייה בתוקף ליום הגשת התיק
  • אישור מס רכישה ומס שבח – אישור מס רכישה מעיד על כך שהמוכר שילם את המס או קיבל ממנו פטור, לפי מדרגות המס. אם העסקה בוצעה בין 1.1.2000-1.8.2007, נדרש לצרף אישור על פטור ממס מכירה או על תשלום המס. אישור מס שבח מעיד על זה שלמוכר אין חובות בגלל מס מקרקעין (כי יש לו פטור או כי הוא שילם אותו).
  • אישור מס רכוש– אם מ 31.12.1999 לא בוצעה עסקה בנכס, צריך לצרף אישור המיועד לטאבו על תשלום מלא או על פטור ממס רכוש. אם מדובר בנכס הרשום בפנקס הבתים המשותפים, האישור הזה לא נצרך.
  • שטר משכנתא– במידה ומשלימים את סכום הרכישה באמצעות משכנתא, נדרש לצרף: 5 שטרי משכנתא, נספחים, אגרת בקשה ואגרת רישום משכנתא.
  • אישור תשלום אגרת רישום בטאבו
  • צילום תעודת עורך דין של העורך דין המגיש את הבקשה.
  • יש מקרים מיוחדים בהם יידרשו מסמכים נוספים.

ככלל, ההמלצה היא לכתוב על נייר מכתבים של העורך דין את רשימת כל המסמכים המצורפים, כתובת למכתבים, מספרם של שוברי האגרות וטלפון של העורך דין.

האם ניתן למכור דירה פעמיים?

מה עושים במצב בו המוכר סגר איתכם עסקה על הדירה ושעה מאוחר יותר מכר את הדירה לקונה אחר? אפשר לעשות את זה? התשובה היא כן. מצבים אלו כבר קרו בעבר כשלא נרשמה הערת אזהרה בטאבו על הדירה. לפי סעיף 9 בחוק המקרקעין, אם אדם רכש דירה והמוכר מכר אותה לעוד קונה – העדיפות היא של הקונה הראשון. אבל! אם הקונה השני קנה את הדירה בתום לב ורשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו – העדיפות תהיה שלו.

זה חלק קריטי. ברגע שחותמים על חוזה לא לחכות אפילו רגע ומיד לרשום הערת אזהרה. הערת האזהרה צריכה להיות תנאי לביצוע העסקה – עד שאין הערה אין כסף. מהסיבה הפשוטה שיכול להיות מצב שבו קונה חותם על חוזה (המקנה לו זכות חוזית) ועדיין לא רושם הערה בטאבו והמוכר מוכר את הדירה לקונה שני שרושם הערה בטאבו לטובתו (המעניקה לו זכות קניינית)- הקונה השני יקבל את הדירה (בהנחה שפעל בתום לב) כי זכות קניינית גוברת על זכות חוזית. 

בשנים האחרונות פרסם בית המשפט העליון פסק דין עם השלכות גדולות מאוד על רישום הערת אזהרה בטאבו. זה נכון שרישום הערת אזהרה היא חשובה ביותר עבור הקונים ונסח הטאבו לא תמיד גלוי לחלוטין לגבי הנכס (ולכן צריך לבדוק בעוד מקומות חוץ מהטאבו כמו: בדיקת היתרי בניה). מסתבר שגם הערת אזהרה לא תמיד תגן הרוכשים.

בית המשפט נאלץ להכריע בסוגיה של שתי עסקאות שבוצעו על אותה קרקע. העסקה המקורית בוצעה לפני 40 שנה, הקונה לא רשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו. לאחר מספר שנים, לאחר מותם של המוכר והרוכש, הבת של המוכר (שלא ידעה על העסקה) מכרה את הקרקע לצד ג' שלא היה קשור לעסקה המקורית והוא כן רשם הערת אזהרה. 

השאלה היא, למי שייכת הקרקע? לקונה הראשון? או לקונה השני שרשם הערת אזהרה לטובתו בטאבו? בית המשפט היה צריך לקבוע איזה עסקה גוברת על השנייה. בסופו של דבר בית המשפט הכריע שהקרקע תהיה שייכת לקונה השני משום שהוא רשם הערת אזהרה. הקונה הראשון איבד את זכותו על הקרקע בכך שהוא לא רשם הערה.

זהו הלך הרוח גם בפסקי דין אחרים ובכללי, זו השיטה. הערת אזהרה מונעת מכירה כפולה של אותו הנכס. במקרה ובכל זאת הייתה מכירה כפולה, העדיפות תינתן לרושם ההערה.

יחד עם זאת, חשוב לציין שבית המשפט הדגיש שהזכויות על הנכס עוברות לרוכש רק בסוף תהליך הרישום בטאבו כלומר, כל עוד התהליך לא הושלם הקונה לא מוגדר מבחינה משפטית כבעל הנכס. בנוסף, הודגש כי צריך לנהוג ביד קשה כלפי מי שלא עשה כלום כדי לרשום את הנכס שלו בטאבו במשך המון שנים. בית המשפט ציין שזה שלא נרשמה הערת אזהרה לא בהכרח ייתן עדיפות לעסקה השנייה. אם הרוכש השני ביצע את העסקה שלא בתום לב – העדיפות תינתן לעסקה הראשונה.

מה צריך לעשות לקראת רכישת דירה?

כדי להימנע מבעיות ברישום הנכס על שמכם בהמשך, יש מספר דברים שצריך לבדוק ולעשות לפני קניית הדירה וישר לאחריה:

אם אתם כבר בשלב הסופי לקראת רכישת דירה, ודאו שפרטי הנכס שיש לכם (גוש, חלקה ותת חלקה) תואמים לנסח הטאבו. אי התאמה בנתונים צריכה להעלות חשדות לגבי אמינות המוכר והמצב המשפטי של הנכס למרות, שיכול להיות שנפלה טעות ברישום. 

את הנסח ניתן לקבל דרך הדואר או בגרסה המקוונת דרך אתר האינטרנט. בכל מקרה, חשוב לוודא שהנסח חתום כי בלי חתימה אין לו שום תוקף משפטי. 

ההמלצה היא להוציא נסח טאבו מעודכן ביום חתימת החוזה ועוד אחד, אחרי רישום הערת האזהרה בטאבו. 

חשוב ביותר לא להסתפק רק בנסח טאבו לפני שקונים דירה, אלא ללכת פיזית לדירה ולראות מה המצב שלה ומה הסטטוס התכנוני שלה (אם יש היתרי בניה, חריגות בניה וכו'). 

לפעמים יש פער בין מה שכתוב בנסח לבין היתר הבניה. לעיתים יש חדרים המיועדים למגורים, הרשומים בהיתר הבניה כמחסנים, חדרי כביסה ואפילו חניות אבל בטאבו, הם מופיעים ורשומים כחלק מהדירה. קרו גם מקרים בהם קומת כניסה (קומת עמודים) נסגרה והוסבה לדירה בניגוד להיתר הבניה, ונרשמה בטאבו כדירה. הדרך היחידה להימנע מבעיות אלה היא שאתם או העורך דין שלכם יבדוק את התשריט של הבניין ואת היתר הבניה של הנכס. הבעיה עלולה לצוף כשתרצו למכור את הדירה ולא תגיעו להסכמה עם הקונה כי אחד החדרים מוגדר כחדר כביסה בהיתר הבניה. דרך אגב, יהיו מקרים בהם גם הבנק לא ייתן משכנתא במידה ותתגלה אי התאמה. זה אולי נשמע מופרך, אבל מדובר על עשרות אלפי דירות שיש בהן חריגות בניה שלא רשומות בטאבו. בדרך כלל זה קורה בדירות גן, פנטהאוזים ובתים פרטיים. לכן, על הקונה לבדוק בדיוק מה קונה (לבדוק גם בטאבו וגם בהיתר הבניה).

כמו שכבר אמרנו קודם, ברגע שחתמתם חוזה – לכו לטאבו ורשמו הערת אזהרה לטובתכם. בצורה כזו, אם המוכר יחליט שבא לו למכור את הדירה לעוד מישהו, תופיע ההערה שהנכס כבר הובטח לכם.

האם כל הדירות רשומות בטאבו?

מבדיקה של נתוני לשכת רישום המקרקעין (טאבו) ושל הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נמצא, שכחצי מיליון דירות בישראל לא רשומות בטאבו. בנוסף, ישנן דירות ביהודה ושומרון ודירות של עמיגור ועמידר – שלא רשומות על שם הרוכשים בטאבו. נתונים מצטברים מראים ירידה של בין 20 ל 25 אחוז ברישום בטאבו גם של דירות חדשות וגם של דירות יד שנייה. הממשלה מנסה לקדם מהלכים על מנת להגדיל את אחוז הרישום וכחלק מהמאמץ הזה – האחריות הוטלה על הקבלנים. עוד צעד שנקטה הממשלה כדי לזרז את נושא הרישום, כל הקבלנים חייבים לרשום את הנכסים שנקנו ,על שם הקונים, תוך שנה מיום הגשת ורישום הפרצלציה. צעד זה גרם לרישומן של 200 אלף דירות ועוד 200 אלף נמצאות בתהליכי רישום.

האם ישנן סיבות לעיכובים ברישום?

הסיבה לכך שדירה עדיין לא רשומה בטאבו יכולה להיות קשורה בסיבוכי בירוקרטיה או בקבלן. להלן מספר דוגמאות:

  1. בירוקרטיה – הגורם העיקרי לעיכובים זה מנהל מקרקעי ישראל. זמן הטיפול ארוך במיוחד.
  2. בעיות בפרצלציה (חלוקה חדשה של שטח משותף, לחלקות שמיועדות לבניה)- לעיתים קרובות קורה, שהקרקע שהבניין החדש נבנה עליה לא עברה פרצלציה, תהליך שיכול לקחת כמה שנים טובות. וכך יוצא, שהרוכשים של הדירות לא יכולים לרשום את הבעלות שלהם על הדירות שקנו, עד שייגמר תהליך הפרצלציה.
  3. עיכובים של הרוכשים והקבלן– יש הרבה קבלנים שדוחים לרגע האחרון את הרישום של הדירו בטאבו וכך, הרוכשים נשארים בלי רישום של הדירה על שמם. לחילופין, יש מקרים בהם הקבלנים לא סיימו את הבניה ולכן תהליך הרישום מתעכב. יש מקרים בהם הרוכשים לוקחים את הזמן עד שהם הולכים לטאבו ומעמידים את עצמם בסיכונים מיותרים. למשל, רוכשים שחיכו 5 שנים עד שהלכו לטאבו ואז, גילו שהקבלן פשט את הרגל והשאיר אותם בלי טופס אכלוס (טופס 4) שהוא הכרחי כדי לבצע רישום. 
  4. חובות לעירייה ולמס שבח – כל עוד לא עודכן במערכת של העירייה שכל המיסים והחובות שולמו, לא יוכל הרוכש לרשום את הנכס על שמו. יחד עם זאת, כדי לנסות למצוא פתרון לבעיה זו, העבירה הממשלה הצעה שעבור כל עסקת מקרקעין, הקבלן יעביר 15% מהסכום שקיבל לרשות המיסים, כדי למנוע עיכובים. החוק הזה עדיין לא אושר.

הנכס לא רשום בטאבו, מהם הסיכונים?

הבעיה העיקרית העומדת בפני אנשים שהדירה שלהם לא רשומה בטאבו, היא להוכיח שהם הבעלים של הדירה. הבעיה הזו צפה כאשר הם ירצו לקחת משכנתא – מול הבנק, או במצב בו הם רוצים למכור את הנכס. חשוב להדגיש, אין הרבה רוכשים שמוכנים לקנות דירה שלא רשומה על שם המוכר בטאבו. הם חשופים יותר לעוקצים והם גם לא יכולים לרשום הערת אזהרה לטובתם בטאבו. התוצאה היא קושי מטורף של בעל הנכס למכור אותו, ירידה משמעותית בערך הנכס או לחילופין, ריביות הזויות במשכנתא כנגד שעבוד של הנכס. עוד נושא שצריך לתת עליו את הדעת הוא נושא העורך דין. עלויות עורך דין עבור טיפול בדירה שלא רשומה בטאבו, הן גבוהות יותר. בנוסף לעלויות הבדיקה של הנכס. כל זה מוביל למסקנה אחת – רישום של הנכס שלכם בטאבו הוא לא המלצה, אלא חובה!

בלוג מקרקעין

איך מחפשים דירה להשקעה?

איך מחפשים דירה להשקעה? מי לא רוצה שתהיה בבעלותו דירה נוספת, להשקעה, השקעה בנדל"ן מוכיחה את עצמה שוב ושוב לאחר כל משבר, נכון, לכל השקעה

קרא עוד »

טיפים לחיסכון בארנונה

טיפים לחיסכון בארנונה גם לכם הארנונה יקרה מדי? אתם לא לבד. המון ישראלים משלמים ארנונה גבוהה מאוד. כמה דקות של בדיקת החיוב יכולות לחסוך לכם

קרא עוד »

מהו מס שבח?

מהו מס שבח? מס שבח הוא מס אשר מתייחס לרווח שנוצר בעת מכירת הדירה. עד שנת 2014, היה פטור מתשלום מס שבח עבור מכירת דירה

קרא עוד »

שלבים לרכישת דירה מקבלן

שלבים לרכישת דירה מקבלן רכישת דירה היא כנראה ההחלטה הכי משמעותית שיעשה האדם הממוצע. לרוב, זו ההשקעה הכספית הכי גדולה וההתחייבות הכי ארוכה (משכנתא) –

קרא עוד »

לשיחה עם מומחה משכנתאות צרו קשר השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!