שלבים לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה היא כנראה ההחלטה הכי משמעותית שיעשה האדם הממוצע. לרוב, זו ההשקעה הכספית הכי גדולה וההתחייבות הכי ארוכה (משכנתא) – זוהי החלטה שהתוצאות שלה ילוו את האדם שנים רבות. 

לרכישת דירה יכולות להיות שתי אפשרויות: דירה חדשה מקבלן או דירה שהיא יד שנייה. היתרון של דירה מקבלן הוא שזו דירה חדשה לחלוטין ואתם מחליטים איך אתם רוצים שהיא תיראה כלומר, שינויים בקירות, מטבח, דלתות וכו'. מאידך, היתרון של רכישת דירה ביד שנייה הוא שאתם קונים מוצר מוגמר וזה חוסך לכם את כל הריצות אחרי בעלי המקצוע למיניהם. דרך אגב, למרבה ההפתעה ברוב המקרים דירה מיד שנייה תהיה יקרה יותר מדירה מהקבלן. הסיבה לכך היא פשוטה, יש כבר דירה, אתם רואים בדיוק מה אתם מקבלים, איזה בניין ואיזה שכונה וגם, בדרך כלל המחיר שהקבלן נותן הוא לא סופי. ברגע שמקבלים מחיר על דירה למשל 1.6 מיליון ₪, זה תמיד יהיה כמה עשרות אלפי ₪ אם לא מאות אלפי שקלים יותר, כי יש המון תשלומים נלווים (עורך דין, מיסים שונים, שינויים במדד וכו'). בנוסף, בדירה מקבלן זה יותר מורגש כי במחיר שהקבלן נותן, כל המפרט הוא סטנדרטי, כך שאם אתם רוצים לשדרג תצטרכו להוסיף כסף (והרבה).

קניית דירה מקבלן

אז איך מתחילים?

בדיקה ראשונית

מצאתם נכס שאתם רוצים? בדרך כלל באתר יש משרד מכירות (אם אין יש טלפון ליצירת קשר), היכנסו אליו ותתחילו לשאול שאלות:

  • איך הפרויקט אמור להיראות? (בשלב זה כבר יש הדמיות).
  • כמה דירות מתוכננות בכל בניין?
  • מה סוג הדירות שיהיו? – שטח, כמה חדרים? פנטהאוזים? 
  • עוד כמה זמן מתוכננת המסירה לרוכשים? 
  • מי היזם? ומי הקבלן? ברוב המקרים היזם והקבלן המבצע הם לא אותה חברה. למשל חברת אפריקה ישראל היא חברה יזמית והחברה הקבלנית שמבצעת את הפרויקטים היא בדרך דניה סיבוס, השייכת לאותה קבוצה.
  • מי האדריכל? איזה בנק מלווה את הפרויקט?
  • וכמובן… המחיר.

תשאלו כל מה שעולה בדעתכם ותרשמו את כל הנתונים. זה בדיוק הזמן לקבל את כל המידע בלי להתחייב לכלום.

בדיקה סביבתית

תבדקו את סביבת הפרויקט / הבניין. תראו אם יש מפגעים או מטרדים שעלולים לגרום לכם לחשוב פעמיים לפני הרכישה כמו, מזבלה, בניין מרכזי שיכול לגרום לרעש, תחנת אוטובוס או שטח פתוח שיש סיכוי סביר שייבנו עליו בעתיד. אם זה רלוונטי עבורכם, בדקו האם יש באזור גנים ובתי ספר עבור הילדים, מרכזי קניות ומרכזים מסחריים. אם החלטתם שאתם עוברים לעיר אחרת, בדקו את כל הדברים האלה קודם. כדאי לדעת ולבדוק לגבי הבניה המתוכננת באזור שלכם. לא תרצו לקום בוקר אחד ולגלות מגדל שמסתיר לכם את הנוף של הים ששילמתם עבורו כמעט כפול כסף. ניתן למצוא את המידע הזה בוועדה המקומית של אותה עירייה.

בדיקה של היזם

תבדקו את סביבת הפרויקט / הבניין. תראו אם יש מפגעים או מטרדים שעלולים לגרום לכם לחשוב פעמיים לפני הרכישה כמו, מזבלה, בניין מרכזי שיכול לגרום לרעש, תחנת אוטובוס או שטח פתוח שיש סיכוי סביר שייבנו עליו בעתיד. אם זה רלוונטי עבורכם, בדקו האם יש באזור גנים ובתי ספר עבור הילדים, מרכזי קניות ומרכזים מסחריים. אם החלטתם שאתם עוברים לעיר אחרת, בדקו את כל הדברים האלה קודם. כדאי לדעת ולבדוק לגבי הבניה המתוכננת באזור שלכם. לא תרצו לקום בוקר אחד ולגלות מגדל שמסתיר לכם את הנוף של הים ששילמתם עבורו כמעט כפול כסף. ניתן למצוא את המידע הזה בוועדה המקומית של אותה עירייה.

מי הקבלן המבצע?

בנוסף לבדיקה של היזם, חשוב מאוד לבדוק מי חברת הבניה/הקבלן המבצע של הפרויקט. גם פה מומלץ לקבל המלצות מלקוחות קודמים, להתרשם מפרויקטים קודמים שביצעה החברה, מה סטנדרט הבניה? האם החברה מתמחה בבניה שמיועדת למגורים? איך הם עם לוחות זמנים? האם יש הלימה בין ההבטחות של הקבלן לתוצאה בפועל? 

מי בעל הקרקע?

בדקו מי הבעלים של הקרקע שעליה נבנה הפרויקט והכי חשוב, תבדקו שאין עיקולים או שעבודים על השטח. צריך לבדוק בטאבו שחבר הבניה היא אכן הבעלים של הקרקע או חוכרת לטווח ארוך. יש מקרים בהם הקרקע תהיה שייכת לחברה אחרת שאיתה עשתה החברה עסקת קומבינציה. 

מה זה עסקת קומבינציה?
זהו הסכם בין היזם ובעל הקרקע שלא רוצה לממן את הבניה. בעסקה כזו, בעל הקרקע נותן לקבלן חלק מהשטח בתמורה לשירותי בניה. זאת אומרת שהקבלן לא משלם על הקרקע וככה חוסך המון כסף ובתמורה, הוא מעביר חלק מהדירות (בדרך כלל פחות מ- 30%) לבעלותו של בעל הקרקע. במקרה כזה, צריך לבדוק בטאבו האם רשומה הערת אזהרה לטובת הקבלן והאם, תהיה אפשרות לקבלן לרשום הערת אזהרה על שם רוכשי הדירה. הכי חשוב לוודא, שהקבלן לא מוכר לכם בטעות דירה שאמורה להיות בבעלות בעל הקרקע.

היתר בניה

ללא היתר בניה חוקי אסור ליזם להחיל את עבודות הבניה. בקשו לראות את היתר הבניה ותבדקו שהוא אכן מתייחס לפרויקט הספציפי שלכם. יש מקרים שהיזמים מחתימים לקוחות על חוזים שמותנים בקבלת היתר הבניה. במקרה כזה, תבדקו היטב שהדד ליין לקבלת ההיתר הוא מוגבל ושאחריו, במידה ולא התקבל ההיתר, תוכלו לבטל את החוזה. חשוב להדגיש שמתן ההיתר לא תלוי בקבלן אלא בוועדת התכנון העירונית ולכן, סביר להניח שייקח יותר זמן מבדרך כלל. בנוסף, תבדקו שאין התנגדות מצד מס הכנסה ומס הרכוש לרשום את הנכס על שמכם בטאבו.

תכנון הדירה והמפרט שלה

כשאתם עומדים לבחור הדירה, בחרו לפי ההעדפות שלכם. אם אתם רוצים דירה עם הרבה שמש – בחרו דירה בצד הדרומי של הבניין, אם אתם מעדיפים דירה קרירה – בחרו בצד הצפוני. הסלון בגודל שמתאים לכם? האם ניתן לבצע שינויים וכמה הם יעלו? מה כלול במפרט הטכני של הדירה? כמה שקעים יש? מפסקים? עד איזה גובה מגיעה הקרמיקה באמבטיה ועוד.

נקודה חשובה למחשבה, חדר כושר, בריכה וספא נשמעים מעולה, אבל יקפיצו לכם את תשלום וועד הבית.

מה כלול במחיר?

תבדקו אם המחיר כולל או לא את המע"מ. אם לא, תצטרכו להוסיף למחיר 17% (נכון להיום). בגדול, המחיר לא כולל תוספות ושינויים, את מחיר החניה ועוד, כל הפרטים האלה צריכים להיות בחוזה עליו אתם חותמים. יש מקרים בהם בזמן הבניה יש "חלון הזדמנויות" בו אפשר לבצע שינויים במפרט הבסיסי ללא תוספת תשלום – בדקו אם קיים כזה דבר בפרויקט שלכם. 

לגבי המחיר, טיפ קטן: קבלנים נוטים לתת הנחות יותר משמעותיות לדירות הראשונות ולדירות האחרונות. הראשונות, כדי לעודד קניה בפרויקט והאחרונות, כדי לא להישאר תקוע עם דירות כשהפרויקט כבר אוכלס. רק שימו לב שזה לא השיקול היחיד בקנית הדירה.

אז כמה תעלה בדירה בסופו של דבר?

יש לדירה מחיר, שהוא נקבע בין הקונה והמוכר אבל, יש גם את העלות הכוללת של רכישת הדירה. ההוצאות לא נגמרות במחיר הדירה ויכללו גם המון תשלומים גורמים שונים כמו: עורך דין, מס שבח, טאבו, מס רכישה, עלויות מעבר הדירה ושיפוץ במידת הצורך, הצמדת המחיר למדד תשומות הבניה או למדד המחירים לצרכן ועוד. בשנים האחרונות מצמידים יותר למדד תשומות הבניה כי הוא עולה יותר ממדד המחירים לצרכן, לכן חשוב לבדוק את זה כי אפילו אחוזים בודדים יכולים לבוא לידי ביטוי בכמה עשרות אלפי שקלים במקרה הטוב.

משכנתא

לפני שאתם חותמים חוזה על דירה מסוימת, בקשו מהבנקים אישור עקרוני לקבל משכנתא בגובה שאתם צריכים. תזכרו, שמשכנתא היא ההלוואה הארוכה ביותר שתיקחו בחייכם ואתם צריכים להתאים אותם למצבכם הכלכלי והכללי. אם אתם זוג צעיר בתחילת הדרך ואתם בכיוון של הגדלת המשפחה, קחו בחשבון שבנוסף למשכנתא תצטרכו לשלם מחיר גבוה מאוד על מסגרות לילדים ועשו את החשבון, אם תוכלו לעמוד בהחזרים בעתיד. הדבר הכי מרגיז במשכנתאות זה שהן גדלות כל הזמן. 

קחו הצעות מכמה בנקים, הכירו את סוגי המשכנתא השונים, הריביות ואל תתפתו לעשות את זה לבד אם אתם לא מומחים בנושא – היעזרו ביועץ משכנתאות, השקעה של כמה אלפי שקלים שיחסכו לכם המון כסף. 

אחרי שעשיתם את כל זה, אתם מוכנים לשלב הבא: קבלת החוזה. אספנו ופירטנו לכם מספר דברים חשובים שחשוב לשים אליהם לב במהלך כל התהליך עד לקבלת הדירה:

קניית דירה מקבלן משכנתא

שכרו עו"ד

זה השלב שכדאי שיהיה לכם עורך דין מטעמכם שמתמחה בתחום הנדל"ן. אל תסכימו בשום פנים לחתום אצל העורך דין של הקבלן, הרי ברור את מי הוא מייצג בחוזה (אלא אם אתם הולכים עם העורך דין שלכם). שכר הטרחה של עורך הדין הוא בין 0.5% ל- 1.5%. חצי מזה אתם אמורים לשלם לעורך דין שלכם ואת החצי השני, לעורך הדין של הקבלן שמתעסק בכל נושא רישום הדירה בטאבו. הסכום המקסימלי שניתן לשלם לעורך דין של הקבלן הוא 5,000 ₪ או 0.5% מהמחיר החוזי של הדירה – הנמוך מביניהם.  

זיכרון דברים

ההמלצה היא לא לחתום על זיכרון דברים, כי זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר. תבקשו טיוטה של החוזה ותעבירו אותה לעורך הדין שלכם. חתימה על זיכרון דברים מגבילה את יכולת המיקוח שלכם בזמן החתימה על החוזה האמיתי.

תוכן החוזה – לקרוא ולוודא

אחרי שתקבלו את החוזה תבינו מיד למה אתם צריכים עורך דין שמתמחה בנדל"ן, שילווה אתכם בכל התהליך. כמעט תמיד מדובר בספר עב כרס שנכתב בצורה הכי מעורפלת ומפותלת שאפשר על ידי עורכי הדין של הקבלן. בכל מצב, גם אם שכרתם עורך דין שבו, תקראו את החוזה ותבדקו את הדברים הבאים:

  • שכתובות בחוזה כל ההבטחות וההסכמות שניתנו על ידי הקבלן או מי מטעמו. בדקו שהמפרט הטכני של הדירה כתוב בצורה מדויקת ומפורטת. אל תסכימו שיהיה סעיף המאפשר לקבלן לשנות, לקבוע או לדחות בלי הסכמה מפורשת שלכם. תוודאו שאין סעיף שמונע מכם לרשום הערת אזהרה על שמכם בטאבו, גם אם נתנו לכם בטוחה חלופית. תבקשו שבחוזה יהיה תאריך מדויק לסיום תהליך הרישום בטאבו (אל תסכימו לניסוחים מעורפלים כמו "עד שנה ממסירת הדירה" – דרשו שהתאריך המדויק יהיה כתוב בחוזה.
  • וודאו שכל הדברים שתצטרכו לשלם מפורטים בחוזה: הוצאות פיתוח, מחיר הדירה כמובן, מע"מ, דוד שמש, חניה, חיבור למים, גז וחשמל, רישום בטאבו וכו'. שיהיה כתוב במפורש לאיזה מדד מוצמדים המחירים (בדרך כלל למדד תשומות הבניה כי הוא משמעותית יותר גבוה ממדד המחירים לצרכן). תוכלו לנסות לבקש מהקבלן להצמיד את יתרת התשלומים למדד המחירים לצרכן – הוא נמוך בשנים האחרונות – אך לא בטוח שהוא יסכים.
  1.  מה זה הוצאות פיתוח? – אלו הוצאות עבור פיתוח כל הסביבה מסביב לפרויקט, גינון, כבישים וכו'. המושג הזה הוא מאוד מעורפל, אז תוודאו שמחיר הדירה כולל בתוכו גם את כל הוצאות הפיתוח.
  2. חניה- בקשו שרטוט מדויק של החניון עם סימון החניה שלכם.
  3. שינויים בדירה- כתבו בחוזה את כל השינויים, הזיכויים והחיובים בגין השינויים שביצעתם. אם למשל ויתרתם על האמבטיה שנותן הקבלן, כתבו בחוזה מה גובה הזיכוי שתקבלו. ציינו את מועד מסירת המפתח אחרי ביצוע השינויים שהוסכמו. 
  4. מזגן ודוד שמש ותקשורת- שימו לב אם ישנה התחייבות מצד הקבלן להתקנה של כל המערכת, או רק הכנת התשתית למערכת שאותה תקנו באופן פרטי.
  5. רכוש משותף- חדרי מדרגות, לובי, חצר, מחסנים, חניות שלא הוצמדו לדירות מסוימות בבניין, גישה לגג של הבניין. הקבלן שומר לעצמו את הזכות על חלקים מהרכוש המשותף? אם אתם קונם דירה עם גג צמוד או גינה צמודה, תוודאו שאין שם מתקנים הרשומים של דיירים אחרים כמו: דוודים, מכסי ביוב וצינורות מים. לקבלנים יש מנהג מגונה לשמור לעצמם את השטחים שלא הוצמדו לדירות, אבל בזמן הרישום בטאבו הם חייבים להעביר אותם לדיירים. למשל חניות, הם מחזיקים אותם עד לרישום בטאבו ואז, מוכרים אותן במחיר מופקע כי הם חייבים לרשום אותם על שם הדיירים.
  • אל תחתמו אם יש סעיף שאומר, שעצם העובדה שקיבלתם את הדירה מעידה על כך שהדירה הייתה במצב מושלם ותקין לפי המפרט הטכני שהובטח.
  • בדקו שיש תאריך מדויק לקבלת הדירה ושתקבלו פיצוי בגין איחור במסירה ביותר מחודשיים שלושה, גם אם זה בגלל אילוצי כוח עליון. הפיצוי צריך לכלול גם את הריבית על הכסף שכבר שולם לקבלן וגם, דמי שכירות שאותם אתם נאלצים לשלם בגלל העיכוב.

לוח סילוקין

לחוזה מצורף לוח הסילוקין. לפי החוק, התשלומים בנויים ומתוכננים לפי ההתקדמות הצפויה של הבניה ומחולקים כך:

  • 40% מהמחיר ישולמו אחרי שתיגמר הבניה של תקרת קומת העמודים ואם מדובר בבניין בלי עמודים, אז בסוף בנייתה של הרצפה בקומה הראשונה. זה לוקח בערך שמונה עד עשרה חודשים מתחילת הבניה. 40% כוללים את המקדמה ששולמה  בעת חתימת החוזה, 15% בדרך כלל.
  • 20% נוספים ישולמו בסוף בניית השלד בקומה של הדירה שרכשתם. כולל הקירות בתוך הבית ולא כולל המשקופים, חשמל וצנרת.
  • 15% נוספים יועברו לקבלן אחרי שייגמר שלב הטיח בדירה (או תחליף שהוגדר במפרט).
  • 15% מהמחיר יועבר בתום ציפוי החוץ.
  • 10% במועד קבלת המפתח.

שינוי מועד התשלומים

יש אפשרות, בהסכמה ביניכם לבין הקבלן לשנות את גובה התשלומים והמועד שלהם. כמו שכבר אמרנו, בדרך כלל כל התשלומים שעדיין לא שולמו צמודים למדד תשומות הבניה. יש קפיצה גדולה מאוד במדד הזה בחודשי הקיץ והוא עלול לייקר לכם את הדירה בכמה עשרות אלפי שקלים. אם יש לכם את האפשרות, את הכסף והקבלן נתן לכם בטחונות, עדיף לשלם כמה שיותר בהתחלה ולהקטין את החוב שיוצמד למדד תשומות הבניה. יש אפילו המלצה לקחת משכנתא קצרת טווח (עד שנה) עם גרייס (דחית תשלומים), כדי להעביר לקבלן כמה שיותר כסף בהתחלה ולחסוך את ההצמדות למדד. בכל מצב, אף פעם אל תשלמו את כל הכסף. תמיד תשאירו אחוז מסוים אצלכם עד לקבלת המפתח – כדי שיהיה לכם כוח מיקוח במקרה שלא הכול יהיה לשביעות רצונכם.

הגנה על הכסף שלכם

כשקונים דירה חדשה, אתם תתחילו לשלם המון כסף עוד לפני שהדחפור יגיע לאתר ויותר מזה, את רוב הכסף אתם תשלמו לפני שתקבלו את הדירה שקניתם. לכן חשוב ביותר, שהכסף שכבר שילמתם לקבלן יהיה מוגן באמצעות ערבויות שתקבלו מהקבלן.

לרוב הפרויקטים יש ליווי של בנק מלווה. הליווי הבנקאי נותן הרבה שקט לקונים, כי כך הם יכולים להיות בטוחים שהכסף מגיע למקום אחד ומשתמשים בו רק למטרת השלמת הפרויקט. צריך לבדוק איזה בנק הוא הבנק המלווה ואיזה בטחונות וערבויות אתם מקבלים עבור הכסף שלכם.

לפי החוק (חוק המכר) כל תשלום לקבלן, שעולה על 7% מערך הנכס, חייב לקבל בטוחה. אם הקבלן עדיין לא החליט על בנק מלווה או שהוא לא נותן לכם בטוחה עבור הכסף שלכם – אל תשלמו. אלא אם כן, הכסף עובר לחשבון נאמנות על שם עורך הדין של הקבלן. גם במצב כזה, התשלום לא יהיה יותר מ7%. 

לפי החוק לא ניתן להעביר את הכסף ישירות לחשבון של הקבלן אלא לשלם באמצעות שוברים. כבר קרה בעבר שקבלן פשט את הרגל והשתמש בכסף שהיה מיועד לדירות (פרשת חפציבה). בדקו שעל השובר מופיעים הפרטים הנכונים של הנכס שלכם. ניתן לשלם את השובר בדואר או בכל סניף בנק. 

אסור לקבלן לקבל כסף של לקוחות, אלא אם כן הוא הבטיח אותם. הדרך הטובה ביותר היא ערבות בנקאית, שתהווה בטוחה עבור כל הכסף שהועבר לקבלן ותהיה ניתנת לפירעון בכל מקרה בו הקבלן, מסיבה כלשהי, לא יוכל להעביר את הבעלות על הדירה על שם הרוכשים, או כל זכות אחרת שסוכמה בחוזה. בדקו היטב את הנוסח של הערבות הבנקאית וודאו שהיא שומרת על הזכויות שלכם ועל ערך הכסף שלכם. 

מספר אפשרויות נוספות הן:

  • רישום שעבוד חלקי על הדירה או על הקרקע לטובת הקונה. 
  • רישום בטאבו – הערת אזהרה לטובת הרוכש- כמו שכבר ציינו לרשום את הערת האזהרה הכי מהר שאפשר. שימו לב, בדרך כלל הבנק המלווה רושם הערת אזהרה לטובתו. לכן, אתם צריכים לבקש ממנו מכתב החרגה שייתן עדיפות להערת האזהרה שלכם מאשר של הבנק. והכי חשוב, התעקשו שהערת האזהרה תירשם באופן מידי ולא תהיה תלויה בשום דבר (קצב התקדמות הבניה או משהו אחר). 

מעקב אחרי התקדמות הבניה

בשעה טובה!! חתמתם על חוזה. עכשיו הם צריכים לעקוב אחרי הבניה ולבדוק, שאתם מקבלים כל מה שהובטח לכם ונחתם בחוזה. 

אם אתם רואים שבקצב הבניה הנוכחי, המסירה לא תוכל להתבצע בזמן, העירו לקבלן. או יותר טוב, דלחו מכתב התראה מעורך דין. ההמלצה היא שמהנדס יבדוק את הדירה במהלך הבניה לפחות פעם אחת ורצוי לפני שלב הריצוף. לא לנהל משא ומתן עם קבלני משנה (מטבח, אמבטיה וכאלה) שכל ההתנהלות תהיה מול הקבלן, על מנת שהוא לא יסיר מעצמו אחריות במקרה ותהיה בעיה. כל שאלה /בקשה העבירו ישירות לחברת הבניה. שהם ישברו את הראש ולא אתם.

המסירה של הדירה

תתעקשו לקבל הודעה מראש על תאריך המסירה של הדירה. במעמד מסירת המפתח הדירה אמורה להיות נקיה וכך, תוכלו לראות פגמים (במידה ויש) יותר בקלות. כשאתם מקבלים את הדירה, ערכו בדיקה יסודית ובדקו שהכול תקין. מה חשוב לבדוק?:

  • מים – תבדקו שהם תקינים ולחץ המים בסדר.
  • חשמל – בדקו את כל השקעים שיש בהם מתח. קחו איתכם נורה ותבדקו שכל המפסקים תקינים והכל עובד כמו שצריך.
  • סתימות – כשאתם פותחים את המים תבדקו שהם מתנקזים כמו שצריך. קורה המון שצינורות נסתמים בגלל חומרי הבניה ואם זה לא מטופל כמו שצריך, תהיינה הצפות. אותו דבר לגבי פתחי ניקוז, המטבח  וחדר הכביסה.
  • רטיבות – תבדקו על הקירות והתקרה שאין כתמי רטיבות ושאין שלוליות מים על הרצפה. 
  • ריצוף – תוודאו שכל האריחים שלמים. שהמרחק ביניהם שווה בכל הבית ושאין סדקים ברובה. 
  • צבע – אחיד בכל הבית ושאין צורך בתיקונים בקירות (סדקים, שברים וכו').
  • דלתות וחלונות – שימו לב שהדלתות והחלונות נפתחים ונסגרים בקלות. הזיזו את הדלתות על הציר מספר פעמים ותבדקו שהן מחליקות כמו שצריך ולא נתקעות.
  • הפרשי גובה – לפעמים יש פער בגובה בין הסלון והמרפסת או האמבטיה. הפער הזה יכול להיות מסוכן מאוד לילדים ומבוגרים שעלולים למעוד. תתעקשו שהפער הזה יצומצם למינימום כדי למנוע נפילות מיותרות.

את כל הדברים שצריך לתקן תרשמו בצורה מסודרת בפרוטוקול של מסירת הדירה. בשום מצב אל תחתמו על טופס "היעדר תביעות" כי יכול להיות שתראו עוד ליקויים מאוחר יותר (הרבה ליקויים מתגלים כשעוברים לגור בדירה בפועל). בפרוטוקול המסירה, הקבלן צריך לציין מתי ואיך הוא מתקן את הליקויים. אם מצאתם ליקויים אחרי שעברתם לגור בבית, תשלחו מכתב מסודר לקבלן עם פירוט כל הליקויים שנמצאו. 

אחריות הקבלן לתיקונים

כל מקרה לגופו ומה שסוכם עם הקבלן בחוזה, חשוב מאוד. בכללי, שנות הבדק והאחריות של הקבלן מתנות באופן תדיר. יחד עם זאת, נהוג שהקבלן מתקן את הליקויים שנמצאו תוך שנה ממסירת הדירה, חוץ מליקויים שדורשים תיקון מידי כמו שקעים שלא עובדים או סתימות.

האחריות של הקבלן מתחלקת לשני חלקים: תקופת הבדק ותקופת האחריות. 

במהלך תקופת הבדק הקבלן מחויב לתקן כל נזק שנגרם לנכס, חוץ מנזק שנגרם על ידי בעל הדירה. תקופה זו מתחילת במסירת המפתח לרוכש ומשתנה בהתאם לליקוי שנמצא:

  • קילוף מסיבי ובולט של הציפוי החיצוני – 7 שנים
  • ליקויים בצנרת, בהסקה ובמרזבים – 2 שנים
  • סדקים בקירות ובתקרה – 5 שנים
  • רטיבות בגג, מקלט ובקירות – 3 שנים
  • שקיעה של ריצוץ בשטח הבניין – 3 שנים
  • ליקויים במכונות, מנועים ודוודים – 3 שנים
  • התקלפות חיפויים בחדר המדרגות – 3 שנים
  • כל ליקוי אחר – שנה


אחרי תום תקופת הבדק, יש תקופה של שלוש שנים בהן באחריות הקבלן לטפל בליקויים שנמצאו (תקופת אחריות).

בתום תקופת האחריות, הקבלן יטפל ויישא באחריות רק במקרים הבאים:

  • אי התאמה בסיסית הפוגעת ביציבות ובבטיחות של הבניין.
  • אי התאמה שלא היה אפשר לגלות בבדיקה סבירה במעמד מסירת המפתח
  • הרוכש הודיע לקבלן על הליקוי תוך שמן סביר אחרי שגילה אותו.


תקופת האחריות נמשכת עשרים שנה. במהלך השנים האלה חובת ההוכחה מוטלת על הקבלן. לאחר מכן, האחריות עוברת לקונה. 

אם הקבלן מסרב לטפל

אם הקבלן מסרב לטפל בליקוי שהוא אמור לטפל בו, אתם יכולים לפנות לרשם הקבלנים במשרד השיכון והבינוי. תפקידו של הרשם לטפל בתלונות שהוגשו נגד קבלנים רשומים הקשורים לנושאים הנדסיים – טכניים כדוגמת: בעיות רטיבות, ליקויי בנייה ואי סיום עבודות. בנוסף, הוא מטפל בתלונות בגין הפרה של הדברים שהוסכמו ונחתמו בחוזה כמו: אי רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), איחור במסירת המפתח, או שהוא לא ביצע משהו שהופיע במפרט הטכני של הדירה. הרשם לא מטפל בתביעות כספיות או בסכסוכים שהתגלעו בין הקבלן והקונה. ניתן להגיש תלונה לרשם רק במצב בו פניתם בכתב לקבלן ולא קיבלתם תשובה.

לסיכום, 

ריכזנו עבורכם את כל הנקודות החשובות לבדיקה לפני שאתם רוכשים דירה מקבלן ואחרי הרכישה. אלה דברים חשובים שילוו אתכם בבית החדש ולכן חשוב לא להזניח. והכי חשוב – רוצו לרשום את הנכס שלכם בטאבו.

לשיחה עם מומחה צרו קשר או השאירו פרטים

לשיחה עם מומחה משכנתאות צרו קשר השאירו פרטים

אצלינו תמיד תקבלו את ההצעה הכי משתלמת לכם!